জমি কেনার আগে সতর্কতার কোনো বিকল্প নেই। জমির মালিকানা সঠিকভাবে যাচাই করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ, নয়তো আপনি প্রতারণার শিকার হতে পারেন বা জমির মূল অংশ থেকে বঞ্চিত হতে পারেন।
জমি কেনা জীবনের একটি বড় বিনিয়োগ। কিন্তু অনেকেই যাচাই-বাছাই না করেই জমি কেনেন এবং পরবর্তীতে মালিকানা নিয়ে বিপাকে পড়েন। তাই জমি কেনার আগে কিছু গুরুত্বপূর্ণ বিষয় যাচাই করা অত্যন্ত প্রয়োজন। এই পোস্টে আমরা আলোচনা করবো— জমি কেনার আগে কী কী বিষয় যাচাই করবেন এবং কীভাবে সঠিকভাবে নিরাপদ লেনদেন নিশ্চিত করবেন।
জমির খতিয়ান যাচাই করুন
জমির খতিয়ান (CS, SA, RS, BS ইত্যাদি) হচ্ছে জমির সরকারি রেকর্ড।
খতিয়ানে মালিকানা, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও শ্রেণি সম্পর্কে বিস্তারিত তথ্য থাকে।
👉 যাচাই করুন খতিয়ানে উল্লিখিত নাম বিক্রেতার নামের সঙ্গে মেলে কি না।
👉 অনলাইনে খতিয়ান দেখতে পারেন https://land.gov.bd থেকে।
দলিলের সত্যতা পরীক্ষা করুন
দলিল যাচাই করা জমি কেনার সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ ধাপ।
👉 দলিলের রেজিস্ট্রেশন নম্বর ও সাল মিলিয়ে উপযুক্ত রেজিস্ট্রি অফিসে যাচাই করুন।
👉 বিক্রেতা আসল মালিক কিনা তা দলিলের মাধ্যমে নিশ্চিত করুন।
প্রয়োজনে নাম দিয়ে জমির মালিকানা অনলাইন থেকে দেখে নিতে পারেন বিস্তারিত জানতেঃ নাম দিয়ে জমির মালিকানা যাচাই
নামজারি (Mutation) পরীক্ষা করুন
নামজারি হলো মালিকানা হস্তান্তরের সরকারি প্রমাণ।
👉 খতিয়ানে ও দলিলে উল্লিখিত মালিকের নাম মিলিয়ে দেখুন।
👉 অনলাইনে নামজারি যাচাই করতে পারেন https://land.gov.bd থেকে।
দাগ ও মৌজা মিলিয়ে দেখুন
একই নামের জমি একাধিক স্থানে থাকতে পারে। তাই জমির দাগ নম্বর ও মৌজা নাম সঠিকভাবে মিলিয়ে দেখা জরুরি।
👉 দাগ বা মৌজা ভুল হলে পুরো জমিই অন্য কারও হতে পারে।
পরিমাপ ও সীমানা যাচাই করুন
জমির সীমানা বাস্তবে দলিল অনুযায়ী আছে কিনা তা নিশ্চিত করতে একজন লাইসেন্সপ্রাপ্ত সার্ভেয়ার দিয়ে জমি পরিমাপ করান।
এতে জমির দাগ বা পরিমাণ নিয়ে ভবিষ্যতে বিরোধের ঝুঁকি কমে।
খাজনা ও ট্যাক্স পরিশোধের রেকর্ড দেখুন
জমির খাজনা (Land Development Tax) নিয়মিত পরিশোধ করা হয়েছে কিনা তা নিশ্চিত করুন।
👉 খাজনার রসিদ বা অনলাইন এলডি ট্যাক্স রেকর্ড পরীক্ষা করুন (https://ldtax.gov.bd)।
দখল অবস্থা যাচাই করুন
জমি বিক্রেতার দখলে আছে কিনা তা সরেজমিনে গিয়ে দেখুন।
কখনও কখনও দলিল বৈধ থাকলেও জমি দখল অন্যের কাছে থাকে।
আশপাশের প্রতিবেশী ও স্থানীয়দের সঙ্গে কথা বলুন
স্থানীয়দের মাধ্যমে জমির ইতিহাস ও বিরোধের তথ্য জানা যায়।
এতে কোনো লুকানো সমস্যা থাকলে আগেভাগেই বুঝে নেওয়া যায়।
অনুমোদন ও নিষেধাজ্ঞা যাচাই করুন
জমি যদি সরকারি প্রকল্প এলাকা, জলাধার, বা অধিগ্রহণের আওতায় থাকে,
তবে সেটি কেনা যাবে না। উপজেলা বা জেলা ভূমি অফিসে গিয়ে যাচাই করুন।
আইনজীবীর পরামর্শ নিন
সবশেষে একজন অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবী (land lawyer) দিয়ে পুরো দলিলপত্র পর্যালোচনা করিয়ে নিন।
আইনি যাচাই ছাড়া বড় অঙ্কের লেনদেন করা ঝুঁকিপূর্ণ হতে পারে।
উপসংহার
জমি কেনার আগে সঠিক যাচাই-বাছাই করলে ভবিষ্যতের জটিলতা এড়ানো যায়।
মালিকানা, দলিল, নামজারি ও দখল—এই চারটি বিষয় নিশ্চিত করলেই নিরাপদভাবে জমি কেনা সম্ভব।
