বাংলাদেশে জমির মালিকানা যাচাইয়ের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ নথি হলো খতিয়ান (Record of Rights)।
সাধারণভাবে অনেকেই জানেন না যে খতিয়ানের বিভিন্ন ধরন রয়েছে। ফলে, জমি কেনা-বেচা বা নামজারি করার সময় নানা সমস্যায় পড়তে হয়।
আজকের পোস্টে বিস্তারিত জানবেন—
✔️ প্রতিটি খতিয়ানের অর্থ
✔️ কখন তৈরি হয়েছে
✔️ কোন খতিয়ান সবচেয়ে নির্ভুল
✔️ CS–SA–RS–BS এর মূল পার্থক্য
✔️ জমি কেনার সময় কোন খতিয়ান দেখতে হবে
খতিয়ান কী?
খতিয়ান হলো এমন একটি সরকারি ভূমি নথি যেখানে জমির মালিকানা, দাগ নম্বর, শ্রেণি, মৌজা, দখল, জমির পরিমাণ এবং মালিকের নাম উল্লেখ থাকে।
১. CS খতিয়ান (Cadastral Survey)
সময়কাল: 1888–1940
উদ্দেশ্য: পুরো দেশে প্রথমবার জমির দাগ, মালিকানা ও শ্রেণিবিন্যাস নথিভুক্ত করা।
বৈশিষ্ট্য:
- প্রথম ও মূল রেকর্ড
- গ্রামের দাগ, মালিক, ভুমি ব্যবহার—সবচেয়ে ভিত্তিস্বরূপ
- আদালতে রেফারেন্স হিসেবে শক্তিশালী
সমস্যা:
- অনেক পুরনো
- মালিকানা পরিবর্তন আপডেট নেই
২. SA খতিয়ান (State Acquisition Survey)
সময়কাল: 1950–1965
উদ্দেশ্য: জমিদারি প্রথা বিলুপ্তির পর নতুন মালিকানা নির্ধারণ, প্রজা (tenant) মালিকানাকে স্বীকৃতি দেওয়া।
বৈশিষ্ট্য:
- CS এর পর মালিকানা পরিবর্তনের প্রথম বড় আপডেট
- জমিদার-প্রজা মালিকানা হালনাগাদ
- অনেক এলাকায় SA খতিয়ান অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ
- আদালতে গ্রহণযোগ্যতা বেশি
সমস্যা:
- সব জেলায় SA জরিপ হয়নি
- কিছু রেকর্ড অসম্পূর্ণ (বিশেষ করে ঢাকা, গাজীপুর, কুমিল্লা, নরসিংদী, ফেনী, চট্টগ্রাম ইত্যাদি এলাকায় SA খতিয়ান তৈরি হয়েছে)
৩. RS খতিয়ান (Revisional Survey)
সময়কাল: 1960–1990
উদ্দেশ্য: CS ও SA–এর ভুল সংশোধন করে নতুন করে মাঠ জরিপ।
বৈশিষ্ট্য:
- CS/SA-এর দাগ পুনঃনির্ধারণ
- মালিকানার হালনাগাদ
- আদালতে RS খতিয়ানের গুরুত্ব অত্যন্ত বেশি
সমস্যা:
- অনেক এলাকায় RS ত্রুটিপূর্ণ
- দখল অনুযায়ী রেকর্ড হয়নি এমন অভিযোগ রয়েছে
৪. BS খতিয়ান (Bangladesh Survey)
সময়কাল: 1990–বর্তমান
উদ্দেশ্য: ডিজিটাল পদ্ধতিতে সর্বশেষ সঠিক জরিপ তৈরি করা।
বৈশিষ্ট্য:
- সর্বশেষ ও সবচেয়ে হালনাগাদ
- ডিজিটাল ম্যাপ
- জমির দখল, শ্রেণি, মালিক—সব আপডেট
- ভুল কম, নির্ভুলতা সবচেয়ে বেশি
সমস্যা:
- এখনও সব এলাকায় BS জরিপ শেষ হয়নি
- আপিল ও রিভিশনে সময় লাগে
🟥 CS, SA, RS, BS — চার খতিয়ানের মূল পার্থক্য (সংক্ষেপ টেবিল)
| খতিয়ান | সময় | উদ্দেশ্য | গুরুত্ব | নির্ভুলতা |
|---|---|---|---|---|
| CS | 1888–1940 | প্রথম ভিত্তি রেকর্ড | রেফারেন্স | উচ্চ কিন্তু পুরনো |
| SA | 1950–1965 | জমিদারি উচ্ছেদ পর মালিকানা আপডেট | গুরুত্বপূর্ণ | মাঝারি-উচ্চ |
| RS | 1960–1990 | CS/SA সংশোধন | আদালতে গুরুত্বপূর্ণ | উচ্চ |
| BS | 1990–বর্তমান | ডিজিটাল জরিপ | সর্বাধিক | সর্বোচ্চ |
🟧 জমি কেনার আগে কোন খতিয়ান সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ?
✔️ ১) BS খতিয়ান (সবচেয়ে নির্ভুল ও নতুন)
✔️ ২) RS খতিয়ান
✔️ ৩) SA খতিয়ান (যদি এলাকায় থাকে)
✔️ ৪) CS খতিয়ান (রেফারেন্স হিসেবে)
জমি কেনার জন্য সব খতিয়ান মিলিয়ে দেখা অত্যন্ত জরুরি।
জমির খতিয়ান মিলানোর সঠিক ক্রম (Best Practice)
1️⃣ BS → 2️⃣ RS → 3️⃣ SA → 4️⃣ CS
তারপর
- নামজারি (Mutation)
- হালনাগাদ খতিয়ান
- দখল যাচাই
[…] […]